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第十三章 借名购房的风险认知（第2页）

受住房公积金贷款。购房人没有资格办这种贷款，于是以别人的名义办理公积

金贷款。还有单位建集资房的，价格实惠，但单位员工却没有经济实力，单位

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有明文规定，集资房只对本单位员工出售，所以购房人与员工私下签订买房协

议，以该员工的名义先签订购房合同，所有房款均由购房人支付，并另外给该

员工一定的转让费，待到房产证下来以后，再根据协议办理过户手续。

（三）转移财产逃避债务。债务人不履行到期债务的，债权人有权要求债

务人以其所有的动产或不动产偿还债务。有些债务人为了隐匿财产，恶意躲债，

事先就把房屋登记在他人名下，给债权人和法院以自己无财产的假象。

（四）简便手续，减少税费。比如，父母为了逃避将来有可能开征的遗产税，

以未成年人的名义购买房屋等。

借名买房的变通方式实际上存在很大风险。房地产作为不动产，以物权登

记为准。在借名买房的情况下，房地产交易中心登记的对外公示的房产所有权

人是实际出资人的父母或子女，即“名义产权人”，而实际出资人则是“实际

产权人”。如果名义产权人未经过实际产权人的同意将该房地产擅自出售，且

买家是以正常价格购买的，则实际产权人则无法要求取消交易。

《中华人民共和国物权法》规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产

物权的证明”，此系中国法律对房屋权属的形式要求。而中国民法又充分尊重

当事人意思自治原则，在不违反法律强制性规定以及社会公共利益的前提下，

允许当事人之间自由订立合同，因此北京市高级人民法院《关于审理房屋买卖

合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第十五条规定“当事人

约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房

屋权益，借名人依据合同约定要求登记人（出名人）办理房屋所有权转移登记

的，可予支持。”

就本案来说，就是一个典型的“借名买房”引起的权利纠纷。《物权法》

规定了明确的公示原则即以“不动产登记簿”所记载内容为准。但民法本身是

私人意志的体现，尊重意思自治应是民法制精要和必须遵守的原则。故而司法典型民事纠纷的法理研究

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解释又明确了在“借名买房”的合法性和可裁判性。但对于这一关系的具体裁

判首先要看待双方是否有证据来证明存在有“借名买房”的关系。如果有明确

的书面合同，那么主张一般可以得到支持。如果没有书面合同仅仅是口头约定，

就存在对双方真实意思的探究，这需要结合案件的具体情况来判断。比如付款

主体、使用主体、其他法律关系的履行等等做综合判断。

本案虽然当事人周×建主张了“借名买房”且能够证明周×建全额支付

了购房款，但因为双方没有书面合同，且父女关系作为前提在通常情况下理解

为“赠与”也很正常。

2．赠与合同的效力

赠与合同系指赠与人把自己的财产无偿地送给受赠人，受赠人同意接受的